Αγαπητοί συνεργάτες ,
Επιχειρηματίας με «μεγάλα» εισοδήματα κ από ενοίκια , μου ζήτησε μια φοροτεχνική πρόταση , ποια περίπτωση τον συμφέρει καλυτέρα : να εισπράττει ενοίκια σαν φυσικό πρόσωπο ή να συστήσουμε εταιρεία διαχείρισής ακινήτων ?
Με μια λέξη και πριν αναλύσω τα δεδομένα , ΕΑΝ ΤΑ ΕΤΗΣΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑ ΕΙΝΑΙ ΠΑΝΩ ΑΠΟ 35.000,00 ΤΟΤΕ ΣΙΓΟΥΡΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ για μικρότερο ποσό , δεν έχει διαφορά..
Η κλίμακα φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια έχει αλλάξει από την 1/1/2026 προς το ευνοϊκότερο. Όμως, όποιος εισπράττει ενοίκια ως φυσικό πρόσωπο δεν μπορεί να εκπέσει δαπάνες. Αν πάλει έχει εταιρεία θα πρέπει να πληρώνει φόρο 22% από το πρώτο ευρώ και όχι 15% όπως ισχύει για τα φυσικά πρόσωπα. Γεννάται λοιπόν και εύλογα το ερώτημα: πότε συμφέρει να εισπράττεις τα ενοίκια ως φυσικό πρόσωπο και πότε ως επιχείρηση;
Το ερώτημα άρχισε να απασχολεί έντονα ολοένα και περισσότερους από τη στιγμή που μπήκε η βραχυχρόνια μίσθωση στη ζωή μας. Εκεί υπάρχει νόμος που προβλέπει ότι αν αξιοποιείς πολλά ακίνητα, οφείλεις να τα εισπράττεις τα ποσά μέσω εταιρείας.
Προσοχή στις νομικές εκκρεμότητες
θα πρέπει να υπολογίσουμε τα νούμερα και σωστά. Θα λάβουμε υπόψη τη νέα φορολογική κλίμακα αλλά και το γεγονός ότι όταν εισπράττουμε ενοίκια ως φυσικά πρόσωπα, δεν αφαιρούμε τις δαπάνες παρά μόνο ένα 5% για τις αποσβέσεις. Από την άλλη, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι για να φορολογηθεί σωστά ένα ακίνητο στο όνομα νομικού προσώπου θα πρέπει να έχουν γίνει όλες οι απαραίτητες ενέργειες. Μπορεί να απαιτούνται συμβολαιογραφικές πράξεις και ανάληψη των εξόδων μεταβίβασης ώστε να γίνει -για παράδειγμα- εισφορά ενός ακινήτου σε είδος ώστε να συσταθεί η εταιρεία. Είναι συνήθης πρακτική η “διπλή μίσθωση”. Δηλαδή, η εταιρεία εμφανίζεται να ενοικιάζει η ίδια από τον ιδιοκτήτη – φυσικό πρόσωπο το ακίνητο και τελικώς να το μισθώνει στον τελικό ενοικιαστή. Αυτό, όμως μπορεί να εκθέσει τον ιδιοκτήτη στις φορολογικές αρχές αν αποδειχθεί ότι ο όλος μηχανισμός έχει στηθεί για λόγους φοροαποφυγής.
Όταν το εισόδημα από ενοικίαση ακινήτου εισπράττεται στο όνομα ενός φυσικού προσώπου, τότε φορολογείται με βάση την κλίμακα που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία και η οποία είναι η εξής:
| Η κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια (παρ. 4 του άρθρου 40 του Κ.Φ.Ε.) | |||||
| Κλιµάκιο εισοδήµατος (ευρώ) | Φορολογικός συντελεστής % | Φόρος κλιµακίου (ευρώ) | Σύνολο εισοδήματος (σε €) | Σύνολο φόρου (σε €) | |
| 12000,00 | 15% | 1800 | 12000 | 1800 | |
| 12000,00 | 25% | 3000 | 24000 | 4800 | |
| 12000,00 | 35% | 4200 | 36000 | 9000 | |
| Υπερβάλλον | 45% | ||||
Για την ενοικίαση ενός ακινήτου υπάρχουν και έξοδα: συντήρηση, αποκατάσταση ζημιών κλπ. Όταν η είσπραξη του ενοικίου γίνεται από φυσικό πρόσωπο, οι δαπάνες αυτές δεν εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα. Γίνεται μια οριζόντια μείωση 5% όπως προβλέπει η φορολογική νομοθεσία στο άρθρο 39 παρ. 3 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος: “Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι φυσικό πρόσωπο εκπίπτει ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου».
Όταν το εισόδημα από ενοικίαση ακινήτου εισπράττεται στο όνομα μιας εταιρείας (πχ ΟΕ, ΕΕ ή και ΙΚΕ), τότε φορολογείται με βάση τον συντελεστή της εταιρείας που σήμερα είναι 22%. Οι δαπάνες για τη συντήρηση ή την επισκευή του ακινήτου, αφαιρούνται από τα ακαθάριστα έσοδα από ενοίκια και ο φόρος προκύπτει επί της διαφοράς.
Και αν το εισόδημα εισπράττεται από εταιρεία;
Όταν το εισόδημα από ενοικίαση ακινήτου εισπράττεται στο όνομα μιας εταιρείας (πχ ΟΕ, ΕΕ ή και ΙΚΕ), τότε φορολογείται με βάση τον συντελεστή της εταιρείας που σήμερα είναι 22%. Οι δαπάνες για τη συντήρηση ή την επισκευή του ακινήτου, αφαιρούνται από τα ακαθάριστα έσοδα από ενοίκια και ο φόρος προκύπτει επί της διαφοράς.
Ας δούμε ένα παράδειγμα , από εκείνο το ποσό κ επάνω (35.000>) που «συμφέρει η σύσταση εταιρειας :
| ΩΣ ΦΥΣΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ | ΩΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ | |||
| ΕΤΗΣΙΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΌ ΑΚΙΝΗΤΑ | 35.000,00 | 35.000,00 | ||
| (-) ΕΤΗΣΙΕΣ ΔΑΠΑΝΕΣ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗΣ | -2.500,00 | -2.500,00 | ||
| ΦΟΡΟΛΟΓΗΤΕΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ | 33.250,00 | 32.500,00 | ||
| ΦΟΡΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ | 8.037,50 | 7.150,00 | ||
