Αγαπητοί συνεργάτες ,
Θα προχωρήσω σε ένα αναλυτικό , μικρό αφιέρωμα στο θέμα των ενοικίων και κυρίως των ανείσπρακτων ενοικίων και στις ενέργειες που θα πρέπει να κάνει το φυσικό πρόσωπο που δεν τα έχει εισπράξει, ώστε να μην τα φορολογηθεί για το φορολογικό έτος 2022
Καταρχάς, να ξεκινήσουμε από τα βασικά θυμίζοντας την κλίμακα φορολόγησης των ενοικίων που εισπράττουν τα φυσικά πρόσωπα, όπως αυτή αναλύεται στο άρθρο 40 του Ν. 4172/2013:
| Εισόδημα από ακίνητη περιουσία (ευρώ) | Συντελεστής % |
| 0-12.000 | 15% |
| 12.001 – 35.000 | 35% |
| 35.001- | 45% |
Ως γνωστόν από το 2014 που μπήκε σε εφαρμογή ο 4172/2013, τα ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς με αυτή την κλίμακα και έτσι δεν εμπλέκονται με τα υπόλοιπα εισοδήματα του φυσικού προσώπου. Εμπλέκονταν μόνο ως προς το θέμα της εισφοράς αλληλεγγύης, η οποία όμως μας έχει αφήσει εδώ και μερικά χρόνια, αφού τα ενοίκια είχαν εξαιρεθεί από αυτή, ενώ ισχύει για τελευταία χρονιά φέτος μόνο για συντάξεις και μισθούς του δημοσίου τομέα.
Τι είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία; Το ερώτημα απαντάται αναλυτικά στο άρθρο 39 του Ν. 4172/2013 στην πρώτη παράγραφο , ενώ σε αυτά έρχεται να προστεθεί και το εμβόλιμο άρθρο 39α που αναφέρει τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο οικονομίας διαμοιρασμού, δηλαδή τα γνωστά Airbnb όπως λέμε και στα άπταιστα «νεοελληνικά» μας… Εισόδημα από ενοίκια είναι και αυτό που παρέχεται σε είδος, αλλά επειδή θέλει πολύ ανάλυση θα αφιερωθούμε σε αυτό .. μία άλλη Παρασκευή μας.
Στα προαναφερόμενα άρθρα αξίζει να σταθούμε και να υπενθυμίσουμε ότι ενοίκιο θεωρείται και η ιδιόχρηση ακίνητης περιουσίας, με εξαίρεση αυτά που δηλώνονται στον πίνακα 5α του Ε1 τα οποία αποτελούν τεκμήριο για τον φορολογούμενο. Το ετήσιο τεκμαρτό ενοίκιο υπολογίζεται ότι είναι το 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, το οποίο και δηλώνεται κανονικά στο έντυπο Ε2 και μεταφέρεται αντίστοιχα στο Ε1 στον ανάλογο κωδικό προς φορολόγηση.
Το ίδιο ποσοστό, δηλαδή το 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, εφαρμόζεται και στις δωρεάν παραχωρήσεις ακινήτων, όπου και αυτές με τη σειρά του θεωρούνται εισόδημα από ενοίκια. Εξαιρείται από τη φορολόγηση δωρεάν παραχώρησης, η παραχώρηση κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες συγγενείς , δηλαδή γονείς ή παππούδες προς παιδί ή το ανάποδο. Επίσης, ειδικά για τους ασκούντες ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα, δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες και συζύγους, αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής.
Τυχόν δαπάνες που έγιναν για τα ακίνητα, δεν δύναται να αφαιρεθούν από το εν λόγω εισόδημα, με ελάχιστες εξαιρέσεις και έτσι η φορολογική αρχή έχει επιλέξει να εκπίπτει αυτόματα στην εκκαθάριση το 5% του μισθώματος. Επίσης, εκπίπτει το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει, βάσει νόμου, ο εκμισθωτής στο μισθωτή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης του ακινήτου, ενώ αυτονόητο είναι ότι σε περίπτωση υπεκμίσθωσης ο υπεκμισθωτής εκπίπτει το αρχικό μίσθωμα και φορολογείται στη διαφορά. Σε αυτά μπορούν να προστεθούν και οι δαπάνες που αφορούν λήψη υπηρεσιών για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων, που αναφέρονται στο άρθρο 39β τουΝ. 4172/2013.
Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που ο φορολογούμενος δεν έχει εισπράξει τα ενοίκια; Στην ερώτηση αυτή απαντά η 4η παράγραφος του άρθρου 39 που προβλέπει τη δυνατότητα στα φυσικά πρόσωπα και μόνο να τα αναφέρουν τα εν λόγω ενοίκια ως ανείσπρακτα, θέτοντας όμως και κάποιες προϋποθέσεις οι οποίες είναι οι εξής:
Προϋπόθεση 1η : Να γίνει σχετική δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων στην αρμόδια Δ.Ο.Υ φορολογίας εισοδήματος του φορολογούμενου, η οποία δήλωση θα γίνει έως την τελευταία ημέρα προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Δηλαδή τα ανείσπρακτα ενοίκια γίνεται να δηλωθούν μόνο σε εμπρόθεσμη υποβολή δήλωσης.
Προϋπόθεση 2η : Θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να έχει κινηθεί νομικά απέναντι στον οφειλέτη και συγκεκριμένα στην προαναφερόμενη αίτηση θα πρέπει να προσκομίσει τουλάχιστον ένα από τα παρακάτω έγγραφα:
- Διαταγή πληρωμής σε βάρος του ενοικιαστή.
- Διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου.
- Δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.
- Την άσκηση εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.
Τονίζεται ότι από όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στις Δ.Ο.Υ. , θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα, γιατί μόνο για αυτό μπορεί να ζητηθεί το συγκεκριμένο δικαίωμα. Επιπλέον, αυτονόητο είναι ότι οι Δ.Ο.Υ ζητούν μαζί και το μισθωτήριο που έχει υποβληθεί στο taxis προκειμένου να διασταυρώσουν όλα τα προαναφερόμενα.
Στην περίπτωση που όλα είναι καλώς και η αίτηση δήλωσης ανείσπρακτων ενοικίων γίνει δεκτή, τα ανείσπρακτα ενοίκια αναφέρονται σε ειδικό κωδικού του εντύπου Ε2 του φορολογικού έτους 2022. Αντίστοιχα, θα πρέπει να δηλωθούν και να φορολογηθούν, αν και εφόσον εισπραχθούν, τη χρονιά που εισπράχθηκαν, στη δήλωση που αφορά εκείνο το φορολογικό έτος, άρα δεν δηλώνονται με τροποποιητική του έτους που χαρακτηρίστηκαν ως ανείσπρακτα.
Όμως στην περίπτωση που δεν τηρηθεί μία εκ των δύο προαναφερόμενων προϋποθέσεων, δηλαδή δεν καταθέσει ο φορολογούμενος την ανάλογη αίτηση ή αυτή είναι ελλιπής , τότε θα πρέπει να δηλώσει και να φορολογηθεί κανονικά τα ανείσπρακτα ενοίκια, χωρίς να έχει δικαίωμα χρήσης της συγκεκριμένης διάταξης. Μπορεί η συγκεκριμένη διάταξη να έχει εφαρμογή εδώ και 8 χρόνια, όμως είναι ουκ ολίγοι οι φορολογούμενοι που την ξεχνούν ή δεν τη γνωρίζουν και έρχονται την τελευταία στιγμή προ εκπλήξεως και επιβαρύνονται με φόρο για εισοδήματα που δεν έχουν εισπράξει και πολλές φορές είναι σχεδόν απίθανο και να το καταφέρουν.
Θα σκεφτεί ο άλλος, από το να κάνω την ταλαιπωρία των προαναφερόμενων ας το δηλώσω κενό… Εδώ να του θυμίσουμε ότι το κενό ακίνητο θα πρέπει να αποδεικνύεται από σχετικό λογαριασμό ΔΕΚΟ, κατά κύριο λόγο ρεύματος που θα πρέπει να προκύπτει ότι δεν υπάρχει κατανάλωση ή αντίστοιχα ότι έχει κοπεί η ηλεκτροδότηση του. Δεν χρειάζεται να θυμίσουμε πόσα τραγελαφικά έχουν προκύψει με αυτή τη διαδικασία ειδικά όταν το ακίνητο δεν έχει δικό του ρολόι ή έχει δικό του αλλά έχει κατανάλωση ασφαλείας την οποία για να αποδείξουμε γινόμαστε και λιγάκι… ηλεκτρολόγοι. Όμως, από την άλλη αν υπάρχει κατανάλωση κανονική κενό δεν είναι, άρα δεν βολεύει αυτή η επιλογή, άρα για να είναι καλυμμένος, η προαναφερόμενη διαδικασία των ανείσπρακτων είναι αναπόφευκτή.
Καλό Σαββατοκύριακο σε όλους…
